Обзор рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения Ярославской области
Опубликовано: 06.09.2018
В настоящее время на рынке земельных участков сельскохозяйственного назначения для организации сельскохозяйственного производства представлены крупномасштабные земельные наделы площадью свыше 1000 га, а также небольшие земельные участки до 10 га. Предлагаются к продаже и аренде как земельные участки, находящиеся в частной, так и в государственной или муниципальной собственности, а также подготавливаются инвестиционные площадки для развития сельского хозяйства.
Доход в Словении: инвестиции в землю и строительство
Ряд земельных участков сельскохозяйственного назначения для организации сельскохозяйственного производства предлагается на открытом рынке как коммерческие земли для организации предприятий торгово-бытового обслуживания или как земли для жилищного строительства, при этом, предполагается смена назначения и вида разрешенного использования данного земельного участка.
Положение на рынке земельных участков в значительной мере определяется развитием агропромышленного комплекса, наличием целевых программ развития. В Ярославской области сформирован развитый агропромышленный комплекс. Сельскохозяйственные угодья области включают почти 1 млн. га. Наиболее развитой отраслью сельского хозяйства области является животноводство. Растениеводство в основном направлено на обеспечение кормами отрасли животноводства и лишь в нескольких районах развито производство товарной продукции растениеводства.
Всего на реализацию мероприятий по поддержке АПК направлено 2046,5 млн. рублей (в 2012 году – 1679,7 млн. рублей), в том числе из федерального бюджета 1198,5 млн. рублей (в 2012 году – 664 млн. рублей), из областного бюджета 848 млн. рублей (в 2012 году – 1015,7 млн. рублей).
В 2013 году в отраслях агропромышленного комплекса удалось добиться определенных положительных результатов. По данным Информационно-консультационной службы АПК индекс физического объема производства продукции сельского хозяйства к уровню 2012 года составляет 99,6%, производительности труда 105,2%. Рост выручки от реализации сельскохозяйственной продукции составляет 5%, рост себестоимости продукции - 9%. В результате чего рентабельность в целом (с учетом субсидий) составит примерно 3%.
Ярославская "Информационно-консультационная служба АПК" занимается сопровождением инвестиционных проектов. Инвесторам предлагаются к рассмотрению инвестиционные площадки [1] в муниципальных районах Ярославской области. Инфраструктурные возможности, наличие земельных и трудовых ресурсов позволят создать новое эффективное производство либо реконструировать существующее. Также предоставляются налоговые льготы для реализации инвестиционных проектов, в том числе полное освобождение от налога на имущество (ставка – 0%), налоговая ставка по налогу на прибыль 0% бессрочно, полное освобождение от транспортного налога (ставка – 0%), налоговые льготы по земельному налогу. Возможно предоставление субсидий из бюджета для компенсации затрат на инфраструктуру, в рамках инвестиционного соглашения.
Предложение на рынке земельных участков сельскохозяйственного назначения Ярославской области [2]
Рынок земельных участков Ярославской области неоднороден. Выделяются как районы, где предложение земель сельскохозяйственного назначения отсутствует, так и районы с высоким потенциалом. Предложение земель для сельскохозяйственного производства характеризуется относительно небольшим количеством объектов, однако, площадь участков, как правило, превышает 1 Га и может достигать 2 500 Га в случае предложения земель сельскохозяйственного производственного комплекса. Основная масса предложения земель для сельскохозяйственного производства представлена крупными земельными участками, спрос на которые ограничен. Средняя площадь земельных участков по итогам мониторинга рынка составила 80 Га.
Наибольший объем предложения по площади земельных участков для сельскохозяйственного производства приходится на Угличский район – 61% и Переславский район – 21% от общего объема предложения. Доля Большесельского, Пошехонского и Некоузского районов составила 8%, 6% и 2% соответственно. На все остальные районы приходится в сумме всего 2% площадей земель, причем доля каждого из них менее 1%.
Рис. 1. Географическая структура предложения земельных участков для сельскохозяйственного производства
Структура предложения продиктована географическим расположением районов. Угличский район граничит с Тверской областью, Переславский – с Тверской, Московской и Владимирской областями. Неокузский район с одной стороны граничит с Тверской областью, с другой – с Рыбинским водохранилищем. Пошехонский район также граничит с Рыбинским водохранилищем и Вологодской областью. Преобладание предложения в Угличском и Переславском районах, а также в Большесельском районе объясняется тяготением к Москве и ориентированностью на москвичей.
Рис. 2. Концентрация предложения земельных участков сельскохозяйственного назначения
Спрос и коммерческие условия на рынке земельных участков сельскохозяйственного назначения Ярославской области
Ситуацию, сложившуюся на рынке земельных участков для сельскохозяйственного производства, отличает крайне низкий уровень спроса на фоне максимально разнообразного предложения. Реализация государственных программ (гранты в рамках программы поддержки начинающих фермеров) подогревает интерес к относительно небольшим земельным участкам. В свою очередь инвесторы предпочитают вкладывать денежные средства в крупные земельные массивы для организации животноводческого хозяйства, а также для выращивания сельхозкультур, то есть в те проекты, в которых степень окупаемости и прибыльности наиболее высока. Однако, не смотря на поддержку государства, сроки экспозиции земельных участков достаточно высоки, а уровень сделок низок.
Наиболее значимыми, с точки зрения влияния на стоимость земельных участков данной категории, являются факторы местоположения (удаленности от Москвы и Рыбинского водохранилища), а так же коммуникации и наличие в непосредственной близости водоема.
Перспективы использования, а именно возможность перевода участка в другую категорию и использование для жилищного строительства, для торгово-бытовых объектов или придорожной инфраструктуры также оказывают существенное влияние на стоимость земельных участков. Средняя стоимость квадратного метра земельных участков, наилучшее использование которых предполагает перевод в другую категорию и смену вида разрешенного использования, превышает среднюю стоимость земельных участков непосредственно для сельскохозяйственного производства в 10-12 раз.
По итогам 1 квартала 2014 года самая высокая средняя цена предложения на земельные участки для сельскохозяйственного производства (без учета земель, вид разрешенного использования которых предполагается изменять) сложилась в Некоузском и Пошехонском районах Ярославской области– 19,5 руб./кв. м и 17,5 руб./кв.м. Это объясняется относительно небольшим объемом предложения, наличием хорошей транспортной доступности до участков (асфальтовые дороги), наличием коммуникаций, в том числе газа. Стоит отметить, что, не смотря на высокую среднюю стоимость квадратного метра, в данном районе представлены и предложения с низкой стоимостью продажи: инвестиционная площадка «Нива» (на территории сельскохозяйственного кооператива «Некоузский» и ООО «Нива») предлагается к продаже или долгосрочной аренде, стоимость продажи колеблется 1-1,5 руб./кв.м., стоимость аренды – 120 руб./га.
Наиболее востребованными районами являются Переславский и Угличский районы, высокий уровень предложения в данных районах отразился на средней стоимости предложения - стоимость 1 кв.м. составила 10,5 руб., и 8 руб. соответственно. Напротив, низкий уровень предложения вызвал относительно высокий уровень средней стоимости в Люблинском районе, граничащем с Костромской и Вологоской областями – 8,5 руб./кв.м.
Самая низкая средняя цена предложения зафиксирована в Ростовском районе–1,5 руб./кв.м
Рис. 3. Средняя цена предложения по районам Ярославской области
Средняя цена предложения земельных участков сельскохозяйственного назначения в целом по Ярославской области составляет около 9,5 руб./кв. м.
Средняя стоимость 1 кв. м. по итогам сделок с земельными участками для сельскохозяйственного производства в целом по Ярославской области составила 5,5 руб./кв.м.
Тенденции и прогнозы:
В целом политика областного руководства благоприятствует развитию инвестиционной деятельности на территории Ярославской области, наличие регионального инвестиционного законодательства, позволяющего инвестировать при минимальном риске, а также специализированное подразделение в администрации области; Развитию сельского хозяйства в краткосрочной перспективе способствует возможность получения налоговых льгот и субвенций для реализации приоритетных для региона инвестиционных проектов; На рынок земельных участков региона значительное влияние по-прежнему будет оказывать близость к Москве - источнику инвестиций и крупнейшему потребительскому рынку (область расположена всего в 282 километрах от Москвы) Наиболее востребованными будут оставаться районы приближенные к Москве и Московской области – Угличский и Переславский, а также районы со значительными водными ресурсами – Некоузский, Рыбинский, Пошехонский.Выводы:
В настоящее время рынок земельных участков сельскохозяйственного назначения показывает значительное превышение предложения над спросом и относительно низкие стоимости продажи.
Реализация программ развития сельского хозяйства, повышение доступности сырья и разработка мер стимулирования прямой продажи собственной продукции увеличат инвестиционную привлекательность сектора, что повлечет за собой рост стоимости земельных участков и дальнейшее развитие рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения.
[1] www.yariks.info/index.php?s=13&ps=107
[2] По данным мониторинга torgi.gov.ru, www.roszem.ru, www.yarhouse.ru, yar-zem.ru, www.sold-online.ru