Обзор рынка земельных участков промышленного назначения Гатчинского района Ленинградской области (по состоянию на 01.08.2014 г.)
Опубликовано: 06.09.2018
Общая характеристика Гатчинского района Ленинградской области
По данным аналитиков, уже сегодня развитие Гатчинского района опережает самые оптимистичные прогнозы. В 2012 году промышленное производство в районе выросло на 11,7%, а оборот по крупным и средним компаниям превысил 60 млрд. рублей (темп роста к 2011 году 111,4%). При этом по уровню развития Гатчина уже приближается к Всеволожску, а через несколько лет она может стать локомотивом развития Ленобласти. На 2014 год уже имеется 20 проектов, в которых объем инвестиций составил от 62,5 млн. руб. до 55 млрд. руб.
Таблица 1 Крупнейшие инвестиционные проекты
Выгодно инвестировать в этот район еще и потому, что сегодня в окрестностях Гатчины создаются новые промышленные и деловые зоны. Для этого есть несколько серьезных предпосылок.
Во-первых, резерв земель под новые проекты в черте Петербурга заканчивается. Кроме того работая, в условиях мегаполиса с его пробками и плотной застройкой, крупные компании все чаще решают вывести свои производства и офисы за городскую черту.
Во-вторых, Гатчина расположена всего в 30 километрах от Петербурга, а многие объекты на территории района находятся в непосредственной близости от КАД. Например, деловая зона «Верево, расположена в 20 километрах от кольцевой. Транспортную доступность объекта обеспечивает также его близость к железнодорожной станции Старое Мозино.
В целом район имеет развитую инфраструктуру. Несколько дорог южного направления: федеральные автодороги М-20 «Санкт-Петербург – Псков – Пустошка – Невель» и «Нарва», Московское шоссе, магистральная трасса А-120, которая очень перспективна, поскольку обеспечивает выход транспорта, как на федеральные трассы, так и к строящимся портам в Усть-Лугу. Район имеет разветвленную сеть автомобильных дорог с асфальтовым покрытием, развито железнодорожное сообщение в Витебском, Псковском и Таллиннском направлениях. Вблизи границ района расположен международный аэропорт «Пулково-2». Всего же по территории Гатчинского района проходят две крупные железнодорожные магистрали, связывающие его с Прибалтикой, Украиной и Белоруссией, а также две федеральные автомобильные трассы: Санкт-Петербург - Псков и А120. Более того, в проектах строительство кольцевой автодороги – КАД 2,которая обойдет Гатчинский район с севера.
Еще одним неотъемлемым плюсом является наличие трудовых ресурсов, которые можно задействовать в экономике района. По данным на 2014 год численность экономически активного населения составила 142,9 тыс. человек. Из которых около 40 тыс. человек ежедневно выезжают в Санкт-Петербург на работу. Это является большим дополнительным ресурсом, который можно использовать для социально-экономического развития района.
Общая характеристика промышленности Гатчинского района Ленинградской области
Одной из ведущих отраслей, отражающей социально-экономическое развитие Гатчинского муниципального образования является – промышленность. Большая часть экономически активного населения района работает в промышленности. Качество трудовых ресурсов территории в большинстве своем так же определяется уровнем технологий, используемых на промышленных предприятиях. Большая часть доходов бюджета района формируется за счет поступлений от промышленных предприятий.
На территории района сосредоточены крупные обрабатывающие предприятия по производству пищевых продуктов, машин, электрооборудования, электронного и оптического оборудования, мебели, а так же целлюлозно-бумажный комбинат и завод по металлургическому производству. Все действующие предприятия активно развиваются. На большинстве из них успешно реализуются программы модернизации и расширения и технической реорганизации. Так, на одном из старейших предприятий по выпуску судовой арматуры, теплообменных аппаратов, арматуры для нефтегазопромысла и топливно-энергетического комплекса, принят план реконструкции и технического перевооружения завода.
Наиболее динамично в районе развиваются обрабатывающие производства:
производство пищевых продуктов (ООО «Галактика», ПО «Гатчинский промкомбинат», ОАО «Гатчинский хлебокомбинат», ОАО «Гатчинский молочный завод», ЗАО "Бодегас Вальдепабло-Нева», ЗАО «Гатчинский комбикормовый завод», ООО «АгроБалттрейд»); целлюлозно-бумажное производство (ОАО «Санкт-Петербургский картонно-полиграфический комбинат», ОАО «ЭС СИ ЭЙ Пэкэджинг Санкт-Петербург», ОАО «БФ «Коммунар», ЗАО «БФ «Комсомолец», ЗАО «Илим Гофра», ООО «Петито-Инвестсменс», ЗАО «ЭЛТЕТЕ-Санкт-Петербург», ООО «Фабрика картонно-бумажных изделий»); производство машин и оборудования (ОАО «Завод «Буревестник», ОАО «ГОЗБО», ОАО «КРиСО»; производство контрольно-измерительных приборов (ОАО «Завод «Кризо»); производство электрооборудования, электронного и оптического оборудования (ОАО «ЛОЗ-СЗМА», СЗПК ФЛ ОАО «ЭЛТЕЗА», ООО «Шнейдер Электрик Завод ЭлектроМоноблок»); металлургическое производство и производство готовых металлических изделий (ООО «Орион-Спецсплав-Гатчина», ООО «Опытный завод строительных конструкций», ООО «Сиверский метизный завод», ООО «Йорис-Иде», ООО «ЗАСК СПб», ООО «Яношка Павловск», ЗАО «АЗС Технология»); производство транспортных средств и оборудования (ОАО «218 авиационный ремонтный завод» МО РФ); производство мебели (ООО «Сидак – СП», ООО «Мебельная фабрика «СТД+», ЗАО "Завод Авангард).Помимо мощного промышленного комплекса, Гатчинский муниципальный район обладает современной строительной индустрией. Крупные строительные комбинаты – ОАО «ЛСР.Железобетон-СЗ» Завод ЖБИ №3 и ЗАО «Гатчинский ССК», а также ЗАО «ДСК-Войсковицы» (п.Войсковицы) - строят высококачественное жилье в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. ЗАО «Гатчинский ССК» инвестировало в развитие 20 млн. евро и завершило в 2013 году модернизацию производства в целях его перевода на новую технологию изготовления изделий для крупноблочного домостроения по финской технологии.
Общая характеристика земельного рынка Гатчинского района Ленинградской области
Район богат природными растительными и минеральными ресурсами и располагает благоприятными почвенно-климатическими условиями для всех видов животноводства и овощеводства. Крупные лесные массивы и торфяники раскинулись на стыке со смежными МО «Лужский район» и МО «Тосненский район». Район располагает значительными территории земель запаса, составляющими базовый инвестиционный ресурс района. Так же богат природно-минеральными ресурсами (песок, известняк, глина, гравий и др.).
За последние годы развитие Гатчинского района набирает стремительные обороты, конкурируя лишь с крупным промышленным Всеволжским районом. Гатчинское муниципальное образование обладает крупной сетью развитого регионального транспортного сообщения. Большая часть доходов бюджета района формируется за счет поступлений от промышленных предприятий. Постоянно производится реорганизация и оснащение новыми технологическими ресурсами предприятий сельскохозяйственного и промышленного назначения. Так, по данным на 2014 год, инвестиции со стороны Администрации Гатчинского района в сельское хозяйство составили 3 млн. руб. Дотации на промышленное производство составили более 50 млрд. руб.
Данный район привлекает не только местных девелоперов, но и инвесторов других регионов, а также покупателей из Москвы и Санкт-Петербурга. Большую популярность набирают земли ИЖС. Спрос основывается на географических, климатических и экологических условиях.
Эти места славятся, прежде всего, своей прекрасной природой и красивыми пейзажами. Множество рек и озер, густые хвойные и смешанные леса, пологие равнины формируют облик этой местности. На территории района расположились знаменитые озера Вялье и Орлинское, реки Ижора и Оредеж. Здесь также сосредоточились несколько крупных и известных на всю страну заповедников и национальных парков. В их числе – заказники «Мшинское болото», «Ракитинский», «Глебовское болото» и прочие ценные природные объекты. Наряду с этим, негативное влияние на окружающую среду Гатчинского района оказывают расположенные на территории Ленинградской области полигоны твердых бытовых отходов, обслуживающие Санкт – Петербург.
Анализ рынка земли Гатчинского района показал, что стоимость на земельные участки всех категорий увеличилась. По сравнению с 2012 годом подорожание составило от 10 до 30%. Если раньше в Гатчинском районе можно было купить земельный участок по цене от 80 тыс. руб./сот., то на сегодняшний день планка находится на уровне 100 тыс. руб./сот.
Таблица 2 Стоимость участков по земельным категориям руб/кв.м.
По проведенному мониторингу рынка земельных участков, превалирует объем предложения по землям ИЖС. Около 36% приходится на земли сельскохозяйственного назначения и 27% на земли промышленности. Такой уровень спроса на земли под индивидуальное жилищное строительство обусловлен тем, что территория таких участков обеспечена не только необходимыми инженерными коммуникациями, но и наличием качественных дорог, систематического транспортного сообщения, учреждений здравоохранения, образования, магазинов и других социально значимых объектов.
Рис. 1 Объем предложения по категориям по категориям: «сельскохозяйственные земли», «земли промышленности», «земли ИЖС».
По территориальной принадлежности, самый большой объем предложения сформирован в Вырьицком, Новосветском, Гатчинском и Рождественском сельских поселениях – по 8% соответственно.
Рис. 2 Структура предложения по категориям «сельскохозяйственные земли», «земли промышленности», «земли ИЖС» по территориальной принадлежности.
К прочему относятся Сяськелевское, Большеколпанское, Сиверское, Сусанинское, Таицкое, Кобринское сельские поселения.
Спрос на земли сельскохозяйственного назначения в основном обусловлен размерами участков и видом разрешенного использования. Так, например, участки для ведения садово-огороднической деятельности более ликвидны, нежели прочие земельные паи.
Что касается рынка земли под ИЖС, то его можно назвать одним из самых стабильных: около 50% запросов по землям Гатчинского района приходится именно на этот сектор, - чего нельзя сказать о землях промышленности. Тут ключевым фактором, влияющим на спрос, является размер участка, который не должен превышать 5 Га.
Рис. 3 Структура спроса на рынке земли.
Структура предложения на рынке земельных участков промышленного назначения
Сложившаяся структура предложения на рынке земель промышленного назначения Гатчинского района неоднородна. Есть районы, где процент предложения очень большой, наряду с ними стоят районы, где предложение практически отсутствует. По данным на 2014 год на рынке Гатчинского района в свободной продаже находится 41 земельный участок промышленного назначения общей площадью чуть более 7 млн. кв. м. Большинство земельных участков (33%) расположено в г. Гатчина.
Рис.4 Структура предложения земель промышленности по территориальной принадлежности.
Площадь земельных участков на рынке варьируется от 3,5 тыс. кв. м. до 2 500 тыс. кв. м. Основную долю предложения составляют участки площадью от 3,5 тыс. кв. м. до 100 тыс. кв. м. Меньше всего процент предложения приходится на габаритные участки, размером от 500 до 1 000 тыс. кв.м.
Рис. 5 Структура предложения земель промышленности по площади.
По суммарной площади выставленных на продажу земельных участков промышленного назначения, больше всего приходится на Веревское сельское поселение. За ним идет Новосветское сельское поселение – 312 тыс. кв. м.
Рис. 6 Географическая структура предложения, кв.м.
Спрос и коммерческие условия на рынке земельных участков промышленного назначения
Наряду с землями сельскохозяйственного назначения, земли промышленной категории так же пользуются небольшим спросом. Уровень спроса, по оценкам экспертов, на 2-3% выше чем у земель категории «с/х». Основной причиной такой низкой ликвидности, по мнению аналитиков, является сравнительно небольшое количество предложения, не способное ответить всем требованиям заказчиков. Так же низкий спрос на земли данной категории обусловлен тем, что большинство участков не обладают должной инженерной подготовкой.
Наибольшим спросом пользуются участки от 2 до 5 га. Такое межевание предполагает под собой как автономное использование земель, так и их объединение в большие по площади массивы в случае прихода крупного предприятия.
На 2014 год средняя удельная стоимость земельного участка под промышленно-складское строительство в целом по Гатчинскому району составляет 2 080 руб. за м.кв. Средняя стоимость земельных участков варьируется по районам Гатчинского МО. Участки, расположенные в пределах 17 км. от КАД имеют наибольшую стоимость продажи – порядка 10 000 руб./кв. м. Наиболее дорогие предложения относятся к Пудостьскому и Вырьицкому районам.
Рис. 7 Удельные цены земельных участков промышленного назначения, руб./кв. м.
Ценообразующие факторы на рынке земельных участков промышленного назначения
Основными ценообразующими факторами на данном рынке являются:
Площадь земельного участка; Расстояние до административного центра; Расстояние до основных транспортных магистралей; Наличие и площадь улучшений.Тенденции и прогнозы рынка земельных участков промышленного назначения
Активное развитие промышленности, государственные программы по поддержанию данного сегмента экономики и инвестиционные поступления, по мнению экспертов, должны качественно улучшить ситуацию на рынке земельных участков промышленного назначения. По оценкам на 2015 год, изменение в объеме предложения должно составить 5-10%. Промышленную привлекательность района так же должно улучшить окончание строительства транспортной магистрали КАД-2.
Выводы:
Большая часть экономически активного населения района работает в промышленности. На территории района сосредоточены крупные обрабатывающие предприятия по производству пищевых продуктов, машин, электрооборудования, электронного и оптического оборудования, мебели, а так же целлюлозно-бумажный комбинат и завод по металлургическому производству. Помимо мощного промышленного комплекса, Гатчинский муниципальный район обладает современной строительной индустрией. Крупные строительные комбинаты – ОАО «ЛСР.Железобетон-СЗ» Завод ЖБИ №3 и ЗАО «Гатчинский ССК», а также ЗАО «ДСК-Войсковицы». По данным на 2014 год на рынке Гатчинского района в свободной продаже находится 41 земельный участок промышленного назначения общей площадью чуть более 7 млн. кв. м. Большинство земельных участков (33%) расположено в г. Гатчина. Наряду с землями сельскохозяйственного назначения, земли промышленной категории так же пользуются небольшим спросом. Уровень спроса, по оценкам экспертов, на 2-3% выше чем у земель категории «с/х». Средняя удельная стоимость земельного участка под промышленно-складское строительство в целом по Гатчинскому району составляет 2 080 руб. за м.кв.
[1] По данным: http://www.avito.ru/, http://www.beboss.ru/, http://mg-land.ru/, http://www.b2b-center.ru/, http://chance.ru/, http://torgi.gov.ru/, http://www.spblands.info/, https://rosreestr.ru/.
Подготовлено отделом кадастровой оценки и аналитики ООО "АФК-Аудит".